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Por: ALEJANDRO MOLINA GARCÍA

LA VIVIENDA TURÍSTICA EN COLOMBIA

1. La vivienda turística o como lo define la norma técnica NTSH 006 en su numeral 3.7, el apartamento turístico es “la unidad habitacional destinada a brindar facilidades de alojamiento y permanencia de manera ocasional a una o más personas según su capacidad, que puede contar con servicio de limpieza y como mínimo con los siguientes recintos: dormitorio, sala-comedor, cocina y baño”.

2. Bajo la definición de la norma técnica observamos que cualquier unidad habitacional o vivienda que se encuentre vacante o disponible en todo o parte, puede ofrecerse como apartamento turístico. Sin embargo, la destinación de una vivienda como “apartamento turístico” supone un cambio en las calidades jurídicas del propietario, que se reputará como prestador de servicios turísticos, lo cual implicará el cumplimiento de una serie de normas relativas a esa materia.

3. Dicho cambio lo propone la misma norma técnica (NTSH 006) en el numeral 4° donde categoriza el apartamento turístico como establecimiento de “alojamiento y hospedaje”, lo cual implica, como veníamos diciendo, que quien ejerza dicha actividad debe asumir la responsabilidad y cumplir con la normatividad propia de quien lleva a cabo actividades comerciales de turismo y alojamiento.

4. Es por tal motivo que la norma técnica y el artículo 1° del Decreto 2590 de 2009 definen como prestador de servicios turísticos a “cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual”.

5. Por lo que se entiende que son seis (6) los elementos de la vivienda turística, a saber: i) que el oferente sea persona natural o jurídica; ii) que se entregue la tenencia total o parcial del inmueble; iii) que sea a una o varias personas; iv) a título oneroso; v) por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario y; vi) que la actividad se lleve a cabo de manera habitual.

6. El Decreto 1074 de 2015 había copiado las normas del Decreto 2590 de 2009 en la sección 12 del Título 4 de la Parte 2 del Libro 2. Sin embargo, el reciente Decreto 2119 del 15 de noviembre de 2018 modificó dicha sección completamente, con el ánimo de crear el software de diligenciamiento de la tarjeta de registro hotelero, por lo que volvemos especialmente a la aplicación del Decreto inicial, es decir, el 2590 de 2009.

7. En esa línea, el Decreto 2590 de 2009 prescribe en su artículo 2° la naturaleza del contrato para el ejercicio de la vivienda turística celebrado entre el prestador y el usuario, el cual deberá ser de hospedaje, como contrato mercantil.

8. En consecuencia, por exclusión, cuando se utiliza una vivienda en la modalidad de apartamento turístico no es aplicable la norma de arrendamiento de vivienda urbana (ley 820 de 2003), puesto que como vimos nos encontramos en ejercicio de una actividad comercial mediada por un contrato de hospedaje.

9. Adicionalmente, la relación entre las partes se da en calidad de prestador y usuario (del servicio de hospedaje), por lo tanto, las normas por las cuales se regirá el uso de la figura son las que regulen el ejercicio y la actividad turística en Colombia (Ley 300 de 1996, la Ley 1101 de 2006, Decreto 1074 de 2015 y el Decreto 2590 de 2009).

10. De otro lado, y de conformidad con el artículo 62 de la Ley 300 de 1996, los inmuebles destinados a la prestación de servicios turísticos en la modalidad de vivienda turística deben cumplir con un requisito indispensable para entrar en operación, el cual se trata del Registro Nacional de Turismo. Cabe resaltar que la obtención del registro constituye un requisito previo.

11. Al respecto, es clave advertir que el literal d) del artículo 481 del Estatuto Tributario establece que el alojamiento u hospedaje es un servicio exento de IVA siempre y cuando la prestación sea a un huésped no residente en Colombia.

12. En materia urbanística el uso del suelo para la vivienda turística es el mismo que para la vivienda urbana, en el sentido de que la destinación del inmueble ya sea para una u otra, no cambia las características urbanísticas, esto es uso residencial, sino que impone una serie de reglas adicionales para el ejercicio de una actividad mercantil. Es por esto que la vivienda turística, en términos de derecho urbanístico, sería el punto medio entre el uso del suelo de servicios en categoría hotelera y el residencial en categoría de vivienda multifamiliar o campestre.

13. Ahora bien, conocidos los elementos esenciales que componen la figura, es importante exponer las condiciones, reglas y análisis de aplicación en cuanto al Régimen de Propiedad Horizontal.

14. El auge del turismo en Colombia ha generado el uso de plataformas digitales que promueven la vivienda urbana como apartamentos turísticos, es el caso de Airbnb, HomeAway, Wimdu o Flipkey. Dichas aplicaciones han permitido la proliferación del uso de la vivienda turística, sobre todo, al interior de las propiedades horizontales.

15. Al respecto, es importante resaltar que el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia (ley 675 de 2001) no se refiere en ninguno de sus apartes a la vivienda turística, por lo que la misma fue objeto de reglamentación mediante el Decreto 2590 de 2009.

16. Hasta hace algún tiempo o todavía en la actualidad, se presentan debates al interior de las copropiedades sobre la posibilidad de la coexistencia entre la vivienda urbana y la vivienda turística en el marco de la propiedad horizontal, así pues para zanjar la discusión, el Decreto 2590 de 2009 en su artículo 3° indica que “En los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios y conjuntos residenciales en donde se encuentre un inmueble o varios destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, se deberá establecer expresamente la posibilidad de destinarlos para dicho uso, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley para el efecto”.

17. Esta norma cerró el debate, pues entregó la facultad a la asamblea de copropietarios de autorizar y someterse al régimen de la vivienda turística, dejando claro que si el respectivo reglamento de propiedad horizontal no se manifiesta al respecto, se entiende que la actividad está prohibida.

18. Debido a que la decisión de la copropiedad de someterse al régimen de vivienda turística implica una reforma al respectivo reglamento de propiedad horizontal, la mayoría que exige el artículo 46 numeral 5° para la aprobación en asamblea es del setenta (70%) de la totalidad de coeficientes que integran la copropiedad, no de los presentes en la reunión de asamblea.

19. El artículo 6° del Decreto 2590 permite que el administrador de la copropiedad pueda terminar de manera unilateral y realizar el trámite policivo de expulsión de aquellos huéspedes que infrinjan las normas de comportamiento y convivencia que establezcan los reglamentos de propiedad horizontal. Es por ello, que resulta importante que en los reglamentos de propiedad horizontal no solamente se autorice la figura sino también que se le reglamente.

20. En cuanto a los proyectos residenciales nuevos, desde la estructuración del proyecto se deberá contemplar la posibilidad o la definición de que el mismo estará destinado a la vivienda turística, lo cual en aplicación de la Circular 024 de 2016 de la Superintendencia Financiera deberá constar en los contratos fiduciarios y en aplicación del Decreto 2590 de 2009 deberá constar la autorización expresa en el reglamento de propiedad horizontal que se constituya.

HISTORIAL


1. La vivienda turística en Colombia


2. Propiedad horizontal en hoteles: ¿hacia una nueva modalidd de negocio inmobiliario?


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7. Alcance del nuevo código de policía en asuntos urbanísticos


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9. Entrega de zonas comunes en los proyectos de vivienda.







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