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Por: CATALINA POSADA ABAD

PROPIEDAD HORIZONTAL EN HOTELES: ¿HACIA UNA NUEVA MODALIDAD DE NEGOCIO INMOBILIARIO?

1. El auge del turismo en Colombia ha generado impactos positivos en la economía y en las dinámicas sociales, permitiendo al país diversificar su oferta de servicios y mostrar al mundo su cultura. Sin embargo, el crecimiento turístico ha venido también acompañado de adaptaciones que permitan cumplir con las necesidades que el mercado demanda, siendo uno de los grandes retos desarrollar la capacidad hotelera que se requiere para atender a satisfacción el aumento en el número de visitantes.

2. Tradicionalmente, el desarrollo de proyectos hoteleros se ha llevado a cabo por parte de inversionistas nacionales y extranjeros que adquieren una propiedad única sobre el hotel para administrarla a través de un operador hotelero que explote el activo. Sin embargo, en los últimos años ha surgido en Colombia una práctica económica que ha transformado el actuar tradicional de inversión en hotelería democratizando el mercado y permitiendo el acceso a un mayor número de inversionistas.

3. Se trata de una modalidad de estructuración de proyectos hoteleros bajo el esquema de Propiedad Horizontal que trae la Ley 675 de 2001, el cual permite asignar matrículas inmobiliarias a las habitaciones o suites, parqueaderos y demás instalaciones que conformen el hotel, tales como restaurantes o salones de eventos, de manera que los inversionistas adquieran la propiedad de uno o varios inmuebles con nomenclatura independiente.

4. Esta modalidad ha sido objeto de alabanzas por parte del sector hotelero y constructor que ha encontrado la posibilidad de ampliar el mercado y acceder a una demanda mayor de personas interesadas en una forma más asequible de inversión. No obstante también, ha sido el centro de objeciones por quienes defienden que la propiedad horizontal es propia de otra tipología de inmuebles y no debe extenderse su aplicación a los hoteles.

5. Es el caso de Medellín, donde actualmente se está dando el debate respecto a la posibilidad de estructurar proyectos hoteleros sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, discusión que surgió como consecuencia del abuso de la figura en algunas edificaciones que con el ánimo de no tener que someterse a la densidad, componente urbanístico propio de los proyectos de vivienda, y lograr mayores aprovechamientos, disfrazaron bajo la tipología de hotel proyectos que realmente correspondían a viviendas.

6. Al respecto, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo ha emitido dos (2) conceptos recientes sobre la materia que están dando líneas respecto a la aplicación de la figura de propiedad horizontal en hoteles:

6.1. El 2 de octubre de 2017, en respuesta dirigida a la Alcaldía de Medellín que indagó al respecto debido a la problemática que ha surgido en la ciudad, el Ministerio, a través del Viceministerio de Turismo, se pronunció indicando que, a partir de la norma técnica sectorial, hay que entender al hotel como "un establecimiento en que se presta el servicio de alojamiento, cuyas dependencias constituyen un todo homogéneo, con entrada de uso exclusivo y cuya operación y/o propiedad recae en una persona natural o jurídica, que cuenta con un Registro Nacional de Turismo, que opera como una sola unidad de negocio y que como es apenas obvio no está sometido al régimen de propiedad horizontal”. Así mismo precisó que cuando se presta el servicio de alojamiento en apartamentos, se trata de la figura de vivienda turística en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, contemplados en el Artículo 2.2.4.4.12.3. del Decreto 1074 de 2015, en el cual expresamente se establece que en los edificios y conjuntos residenciales donde se destine total o parcialmente al menos un inmueble a la prestación de servicios de vivienda turística, debe estar aprobada la posibilidad de destinarlos para dicho uso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

6.2. Posteriormente, el 13 de diciembre de 2017, de nuevo el Ministerio se pronunció sobre la materia a través de un concepto emitido por su oficina jurídica, sin embargo esta vez la autoridad manifestó que “la norma y la jurisprudencia no disponen si pueden o no someterse al régimen de propiedad horizontal los inmuebles destinados a servicios turísticos, sin embargo, interpreta la Oficina Asesora Jurídica que solamente podrán someterse al régimen de propiedad horizontal los inmuebles destinados a servicios de alojamiento y hospedaje en donde concurra derechos de propiedad exclusiva de bienes privados y derechos de propiedad común, de lo contrarío no cumpliría con las características que la Ley 675 de 2001 y la jurisprudencia han determinado”.

7. En este segundo concepto, el Ministerio es enfático en señalar que la prestación de servicios turísticos corresponde a una actividad industrial y comercial y por consiguiente los inmuebles destinados a la prestación de dichos servicios se entienden amparados por la definición de uso comercial del artículo 3 de la Ley 675 de 2001.

8. Se observa que por parte de la autoridad competente, Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, no existe claridad jurídica respecto a la posibilidad de someter los hoteles al régimen de propiedad horizontal, presentando en un lapso de dos (2) meses conceptos opuestos sobre dicha materia.

9. Lo anterior lleva a pensar que si se está abriendo la oportunidad para que Colombia se adapte a las condiciones actuales que demanda el mercado y ajuste su normativa a las dinámicas económicas que exigen nuevas formas de inversión en hotelería, más allá de las tradicionales y así avanzar en el camino hacia nueva modalidad de negocio inmobiliario, se debe aportar una seguridad jurídica a la figura que permita el cumplimiento jurídico a los clientes sin menoscabar el ordenamiento urbanístico.

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